Mercado imobiliário de novo em ascensão

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Depois da estagnação o sector imobiliário iniciou a retoma. Os primeiros meses de 2017 têm sido de forte crescimento. | Joel Ribeiro

As imobiliárias das Caldas da Rainha dizem que o mercado está em ascensão desde o ano passado, mas de forma exponencial nos primeiros meses de 2017. A Euribor em terreno negativo, aliada à abertura da banca ao crédito à habitação, torna mais atractiva a compra para jovens casais que até aqui só podiam arrendar. A região beneficia igualmente da grande procura por parte de reformados e investidores nacionais e estrangeiros.

O mercado imobiliário sofreu nos últimos anos uma desvalorização, mas começam agora a surgir sinais de que os preços podem subir, o que é um indicador claro de que o sector está a crescer.
“Há maior confiança dos consumidores”, refere Norberto Isidro, agente imobiliário da Re/Max das Caldas da Rainha, que acrescenta que esta é mesmo “a altura ideal para comprar”.
Bruno Rodrigues, proprietário da agência Veigas nas Caldas da Rainha, refere que a empresa tem crescido o volume de facturação todos os anos desde a abertura, em 2008, mas o crescimento deste ano tem sido “exponencial”. Esta visão é reforçada por outras agências contactadas pela Gazeta das Caldas.
Serão três os factores chave para o aumento da procura por habitação. A taxa de juro referência (Euribor) continua com valores negativos. A banca está a voltar a apostar no crédito à habitação com taxas mais atractivas (embora ainda longe dos spreads abaixo de 1% que se registaram até finais de 2008). E o outro dado importante é a estabilização da economia e do emprego, que faz com que jovens casais que arrendavam casa devido à incerteza do futuro comecem a procurar habitação própria. “É mais vantajoso. Dado que o juro está extremamente baixo, a mensalidade de um empréstimo é mais baixa que uma renda”, refere Norberto Isidro.
O tipo de habitação com mais procura na região sãos os apartamentos T2 e T3 e moradias, com preços entre os 100 mil e os 150 mil euros, novos ou semi-novos.  Bruno Rodrigues, da Veigas, refere que há procura por apartamentos T4, mas não existem no mercado em número suficiente. Também cresce a procura por lotes de terreno com projecto aprovado, nota Norberto Isidro.
O problema que o mercado imobiliário enfrenta na região é a falta de construção. O que existe é rapidamente absorvido pelo mercado. João Rodrigues e Luís Capão, sócios da House 4 All, explicam que “quem faz um crédito dá preferência ao novo”. E o que também se verifica é que muitos dos casais ainda precisam de financiamento a 100% para adquirir imóvel e só o conseguem comprando novo, através das parcerias entre a banca e os construtores.

MENOS BUROCRACIA PRECISA-SE

Bruno Rodrigues, da imobiliária Veigas, diz que a falta de construção nova não será um problema, até porque a construção excessiva foi um dos problemas que conduziram à crise nesse sector. “Ainda existem muitos imóveis para colocar no mercado, porque há muitos prédios que não estão acabados”, diz. E acrescenta que o caminho é a reabilitação urbana.
Esta visão é partilhada pelos restantes agentes. E todos concordam igualmente que o grande obstáculo à recuperação de prédios nas Caldas é a burocracia. É preciso que os processos sejam mais céleres porque tratar da documentação para reabilitar um prédio inteiro “é uma carga de trabalhos”, observa Norberto Isidro, o que acaba por ser dissuasor.
E procura existe. “Construção há pouca, mas há quem compre para recuperar e rentabilizar, tanto particulares como fundos de investimento”, observa Luís Capão, da House 4 All. João Rodrigues, da mesma agência, acrescenta que é preciso perceber que “a reabilitação mexe com a economia do sector, com empresas de diversas áreas que ficam a funcionar, da construção, canalização, electricidade, entre outras”.
É por aqui que o sector imobiliário pode ultrapassar outro problema: a falta de produto de qualidade para o segmento do arrendamento. Este é outro ponto em que as três agências estão um sintonia. A procura continua em alta, mas o produto de qualidade existente no mercado é escasso.
“O que há é antigo, os imóveis semi-novos que aparecem por vezes nem chegam a ir aos sites, ao fim de três dias estão alugados e com preços elevados”, refere Norberto Isidro, da Re/Max.
O mercado do arrendamento nas Caldas tem quatro grandes tipos de cliente. Há pessoas  cujas profissões têm localização incerta e que, por isso, não se podem comprometer com uma casa. Casais em início de vida que só compram com a vida estabilizada. Casais que se divorciam. E os estudantes continuam a ser clientes importantes do arrendamento.

ISENÇÃO DE IMPOSTOS ATRAI ESTRANGEIROS

A medida é de 2014, quando o governo de Paços Coelho aprovou a isenção de IRS para reformados estrangeiros que se radicassem em Portugal para gozar a reforma. O incentivo fiscal vai até ao máximo de 10 anos. A medida foi como que um substituto dos polémicos “vistos gold” e os resultados sentem-se mais do que nunca.
Se a região da Costa de Prata já era um destino por excelência do mercado britânico, houve um verdadeiro “boom” do mercado francês, desencadeado pela chamada “Primavera Árabe”, que trouxe instabilidade ao turismo no norte de África que era uma zona preferencial para os franceses. Também começam a chegar pessoas com origem em países nórdicos e também da Itália.
O “boom” do mercado francês é um desafio para os agentes imobiliários. “É um cliente exigente, com características próprias, diferentes de nós e dos britânicos, que tem que ser trabalhado”, observa Norberto Isidro, da Re/Max. Procuram uma gama média-alta, por norma casa de campo com piscina, isolada mas perto da cidade, em média entre os 125 mil euros e os 225 mil euros.
João Rodrigues, da House 4 All, acrescenta que muitos começam por arrendar casa durante seis meses para perceber se se adaptam ao país e à região.
“Os benefícios fiscais para os reformados estrangeiros foram uma boa medida do governo porque pelo menos desperta a curiosidade e os que gostam acabam por comprar casa e ficar”, observa.
Bruno Rodrigues, da Veigas, acrescenta que o interesse estrangeiro na região também passa muito pelo interesse financeiro, com investimento para arrendamento.

Gestão de património, um negócio a crescer

As mudanças no mercado imobiliário traz novas oportunidades de negócio. A gestão de património, ou gestão de propriedades, é um conceito recente, mas que vai ganhando o seu espaço. Existem na região várias empresas a fazer este serviços, umas associadas a outras ofertas de mercado (sejam imobiliárias ou empresas de gestão de condomínios), mas também há quem se dedique em exclusivo a esta área.
Este novo serviço nasceu pelo crescente interesse de emigrantes e estrangeiros em investir no mercado imobiliário na região. Nalguns casos é só para tratar da burocracia e da manutenção dos imóveis enquanto os proprietários estão fora, mas o leque de clientes destas empresas alargou-se de forma significativa.
“É uma vertente de negócio virada para investidores ou particulares que estão fora, emigrantes, que procuram investir no sector”, explica Luís Capão, da House 4 All, imobiliária que apostou neste segmento desde a fundação.
Se antes o grosso dos clientes detinham imóveis junto à costa, hoje espalham-se um pouco por todo o território. Os imóveis são sobretudo para rentabilizar através do aluguer normal ou turístico.
Estas empresas fazem toda a gestão do equipamento, desde a emissão dos recibos à manutenção. “Somos os olhos dos proprietários cá”, acrescenta, e também quem os inquilinos contactam de forma directa.
Os investidores têm-se virado muito para os apartamentos na cidade e são responsáveis por colocar no mercado imóveis com qualidade. A agência é responsável por fazer uma selecção eficaz dos inquilinos, “para dar segurança aos proprietários”.
Na vertente turística, Luís Capão refere que é necessário hoje cumprir uma série de requisitos legais, como registos nas autarquias e no Turismo de Portugal, que “para muita gente é uma dificuldade por não terem conhecimento”, pelo que recorrem a estas empresas que estão a par de tudo o que é necessário.
A empresa Lucrisucesso – Mediação Imobiliária, Lda, que detém a agência Veigas nas Caldas da Rainha, também tem um negócio deste tipo através da Condomínios Low Cost. Bruno Rodrigues, proprietário da empresa, refere que o mercado do Oeste “é propício para os serviços”. Também no caso da sua empresa, a procura é tanto por emigrantes como por estrangeiros que detém imóveis para rentabilizar tanto na cidade como na periferia e junto à praia. E afirma que é um ramo de negócio que “está a crescer”.