Condomínios. Nova lei obriga a declarar despesas e dívidas no ato da venda

A 10 de abril entrou em vigor a nova lei que regula os condomínios e traz uma verdadeira “revolução”

No passado dia 10 de abril entrou em vigor a lei que revê o regime da propriedade horizontal e que pretende facilitar a administração de condomínios. Com a ajuda de um artigo da Deco – Associação de Defesa do Consumidor, elencamos as principais mudanças que implica o novo regulamento, que traz mais direitos, mas também mais responsabilidades a condóminos, mas também aos administradores.
Uma das principais mudanças na lei prende-se com a introdução da necessidade de comunicar encargos do condomínio para a venda da habitação. Com a alteração da lei, um condómino que pretenda vender a sua casa passa a ter que pedir ao administrador do condomínio a emissão de uma declaração escrita, na qual conste o valor de todos os encargos com o condomínio relativamente à sua fração. Esta declaração deve especificar a natureza da fração, os montantes dos encargos e os respetivos prazos de pagamento. Além disso, deve, ainda, mencionar eventuais dívidas ao condomínio.
Este documento deve ser emitido pelo administrador do condomínio no prazo máximo de dez dias a partir do momento em que é pedido pelo condómino e passa a ser obrigatório para realizar a venda da propriedade.
Apesar de eventuais dívidas ao condomínio serem da responsabilidade de quem as contraiu, caso o novo proprietário prescinda da declaração do administrador, está a aceitar a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio.
Ainda no que à responsabilidade por despesas do condomínio, a nova lei refere que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do condomínio, assim como relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, são da responsabilidade dos condóminos proprietários no momento das deliberações. Isto significa, por exemplo, que o condómino não é responsável pelo pagamento de obras em partes comuns caso não fosse proprietário da fração à data da mencionada deliberação.
O novo texto clarifica ainda o conceito de reparações indispensáveis e urgentes, obras que podem ser realizadas por iniciativa de qualquer condómino na falta ou impedimento do administrador. Este conceito passa a englobar todas as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.
Já o fundo comum de reserva, que serve para assegurar as despesas de conservação do edifício, passa a poder ser utilizado para outro fim, mediante deliberação dos condóminos. Neste caso, os condóminos ficam obrigados a repor a verba utilizada no prazo máximo de um ano, através de quotização extraordinária.

Convocatórias e assembleias online
Outra das grandes novidades introduzidas pela revisão do legislador concerne à convocatória e a realização das assembleias de condóminos e vem agilizar os processos.
As convocatórias para as assembleias de condóminos passam a poder ser feitas por correio eletrónico. Até 10 de abril, as convocatórias tinham, obrigatoriamente, que seguir por carta registada enviada 10 dias antes da realização da assembleia, ou pessoalmente com entrega de um recibo de receção. Para receberem as convocatórias no correio eletrónico, os condóminos devem manifestar essa vontade numa assembleia anterior, que essa intenção fique redigida em ata, com a indicação do respetivo endereço de e-mail.
A nova lei permite, ainda, a reunião de condóminos no mesmo local 30 minutos após a primeira convocatória, quando não está reunido o quórum necessário. Assim, se numa assembleia marcada para as 10h00 não compareça o número de condóminos suficiente, é possível estes reunirem-se às 10h30, desde que existam condições para garantir a presença, no próprio dia, de condóminos que representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
Apesar desta já ser uma prática corrente antes da alteração legal, o facto de não estar consagrada na lei levantou alguma controvérsia, uma vez que as deliberações poderiam ser impugnadas.
A nova legislação também passa a permitir que as assembleias de condóminos possam realizar-se através de videoconferência, o que não acontecia até 10 de abril. A assembleia deve mesmo ser sempre realizada desta forma quando a maioria dos condóminos assim o solicite. No caso de algum dos condóminos não ter condições para participar na assembleia através de videoconferência, a administração deve ser informada para assegurar os meios necessários.
Também a assinatura da ata passa a poder ser feita por assinatura
eletrónica ou manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas. Vale como subscrição a declaração do condómino, enviada por correio eletrónico para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da ata que lhe tenha sido remetida pela mesma via, declaração que deve ser junta, como anexo, ao original da ata. Compete à administração do condomínio a escolha por um ou por vários dos meios previstos para a assinatura da ata.
Em relação às assembleias de condóminos, é ainda alterado o espaço temporal em que devem ser realizadas. O anterior texto da lei previa que as assembleias fossem realizadas na primeira quinzena de janeiro, agora as reuniões magnas do condomínio podem ser realizadas até ao final do primeiro trimestre do ano.
administrador responsabilizado
A última grande alteração à lei dos condomínios atribui maior responsabilidade ao administrador do condomínio.
Fica declarado na lei que o administrador deve verificar a existência do fundo comum de reserva, executar as deliberações da assembleia no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo fixado para o efeito, salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada.
O administrador deve informar, pelo menos a cada seis meses, os condóminos sobre o desenvolvimento de qualquer processo judicial ou arbitral, procedimento de injunção, contraordenacional ou administrativo, exceto os protegidos por segredo de justiça. Cabe-lhe, ainda, emitir no prazo máximo de dez dias declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado, intervir em todas as situações de urgência, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos.
Quando estiver em causa uma deliberação da assembleia de condóminos relativamente a obras de conservação extraordinária, ou de inovação, o administrador está obrigado a apresentar, pelo menos, três orçamentos diferentes, exceto se o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos diga o contrário.
O não cumprimento destas funções a ser civilmente responsabilizado.
Já os condóminos passam a ter o dever de informar o seu número de contribuinte, morada, contactos telefónicos e endereço de correio eletrónico ou de atualizar essas informações em caso de alteração. A venda da fração deve ser comunicada ao administrador do condomínio através de correio registado no prazo máximo de 15 dias. Caso contrário, o condómino terá de suportar as despesas necessárias à identificação do novo proprietário, bem como os encargos suportados com o atraso no pagamento dos encargos que se vençam após a venda. A comunicação da venda ao administrador deve referir o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário da fração.